La valorisation d'actifs immobiliers détenus par des véhicules d'investissement ou des entreprises obéit à des exigences spécifiques : indépendance de l'évaluateur, méthodes normalisées, périodicité, traçabilité des hypothèses et documentation exhaustive. TGM Sarl, cabinet d'expertise immobilière MRICS à Rabat, répond à ces exigences pour les acteurs institutionnels du marché marocain.
Notre gérant a exercé dans la gestion d'actifs immobiliers (AXA IM) et le développement immobilier international (Hines) avant de fonder TGM : nous parlons le langage des gestionnaires, des investisseurs et des auditeurs.
Évaluation pour OPCI et foncières
Depuis la loi 70-14, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) se sont imposés comme le véhicule de référence de l'investissement immobilier institutionnel au Maroc. Leurs actifs doivent être évalués régulièrement par des évaluateurs indépendants. Nous réalisons :
- Évaluations d'apport lors de la constitution ou de l'augmentation de capital d'un OPCI.
- Évaluations périodiques (semestrielles, annuelles) des actifs pour le calcul de la valeur liquidative.
- Évaluations d'acquisition et de cession d'actifs par le fonds.
- Évaluation des actifs de foncières cotées ou non cotées, de SCI et de holdings patrimoniales.
Typologies traitées : bureaux, commerces et centres commerciaux, plateformes logistiques, hôtels, cliniques, établissements d'enseignement, actifs industriels, résidentiel locatif, terrains à développer.
Évaluation comptable, assurance et réglementaire
- Juste valeur IFRS (IFRS 13, IAS 40, IAS 16) pour les comptes consolidés et les tests de dépréciation.
- Réévaluation libre des immobilisations et allocation du prix d'acquisition (PPA).
- Valeur d'assurance (coût de reconstruction à neuf, valeur de remplacement) et expertise après sinistre.
- Audit de portefeuilles assurés, cartographie des risques et conformité foncière.
- Rapprochement comptable immobilier : inventaire physique, réconciliation du patrimoine et des titres.
- Évaluation des actifs de l'État et des collectivités (Domaine Privé de l'État, établissements publics).
Besoin d'un devis rapide ? Appelez +212 661-43-80-82 ou écrivez à tgm@tgmsarl.com.
Demander un devisDue diligence et audit technique immobilier
Avant une acquisition, une prise de participation ou un financement, la due diligence identifie et chiffre les risques attachés à l'actif. Notre approche couvre :
| Volet | Points contrôlés |
|---|---|
| Juridique et foncier | Titre foncier, charges et inscriptions, servitudes, limites et contenances (vérifiées par nos topographes ONIGT), copropriété, baux et garanties locatives |
| Urbanistique | Zonage, autorisations de lotir et de construire, permis d'habiter, conformité des constructions, potentiel de densification |
| Technique | État du gros œuvre, des façades, des équipements techniques ; désordres ; travaux et CAPEX à prévoir sur 5 à 10 ans |
| Environnemental | Risques naturels, pollution, contraintes réglementaires |
| Financier | État locatif, taux d'occupation, loyers vs marché, charges, rendement, valorisation |
Le rapport de due diligence hiérarchise les risques (bloquants, majeurs, mineurs), chiffre leur impact et formule des recommandations pour la négociation (prix, garanties, conditions suspensives).
Livrables et méthodologie
- Rapports d'évaluation conformes au RICS Red Book et aux IVS, avec hypothèses, méthodes (comparaison, capitalisation, DCF, bilan promoteur), sensibilités et réconciliation.
- Fiches par actif et synthèse consolidée pour les portefeuilles, tableaux de bord exploitables par les équipes de gestion.
- Modèles financiers (DCF) transmis sur demande, hypothèses documentées et auditables.
- Coordination avec les commissaires aux comptes, dépositaires, avocats et auditeurs techniques.
- Confidentialité et indépendance : absence de conflit d'intérêts formalisée dans chaque lettre de mission.
Pour aller au-delà de l'évaluation et être accompagné dans vos décisions d'investissement, découvrez notre offre de conseil en investissement immobilier.
Questions fréquentes
Qui peut évaluer les actifs d'un OPCI au Maroc ?
La loi 70-14 relative aux OPCI impose une évaluation périodique des actifs immobiliers par des évaluateurs immobiliers indépendants, selon des méthodes et une fréquence encadrées par l'AMMC. La qualification MRICS et le respect des IVS sont des gages de conformité recherchés par les sociétés de gestion et leurs dépositaires.
Quelle est la différence entre expertise et due diligence ?
L'expertise fixe une valeur. La due diligence est un audit complet préalable à une acquisition : juridique (titre, servitudes, baux), technique (état du bâti, conformité, travaux à prévoir), urbanistique, environnemental et financier. Elle identifie les risques, chiffre leur impact et alimente la négociation du prix et des garanties.
Réalisez-vous des évaluations aux normes IFRS ?
Oui. Nous établissons les justes valeurs (IFRS 13) des immeubles de placement (IAS 40) et des actifs d'exploitation (IAS 16) pour les comptes consolidés, les tests de dépréciation et les opérations de réévaluation, en coordination avec les commissaires aux comptes.
Pouvez-vous évaluer un portefeuille réparti sur plusieurs villes ?
Oui. Nos équipes couvrent l'ensemble du territoire national et nous organisons les campagnes de visites et d'évaluation de portefeuilles multi-sites avec un reporting consolidé et des fiches par actif.