Au décès d'un proche, les biens immobiliers passent aux héritiers en indivision : chacun détient une quote-part abstraite d'un appartement, d'une villa, d'un terrain ou d'un local, sans qu'aucun lot ne lui soit attribué. Tôt ou tard se pose la question du partage — et avec elle, celle de la valeur. Un héritier veut conserver la maison familiale, un autre souhaite être désintéressé, un troisième conteste le prix proposé : c'est précisément là qu'intervient l'expert immobilier.
Ce guide, rédigé par TGM Sarl — cabinet d'expertise immobilière MRICS à Rabat, dont le gérant est inscrit au tableau des experts judiciaires près la Cour d'appel — explique quand et comment recourir à l'expertise dans une succession, à l'amiable comme en justice, et comment elle conduit à un partage équitable.
1. Le cadre juridique de la succession immobilière au Maroc
Trois corps de règles se combinent :
- le Code de la famille (loi n° 70-03), dont le livre VI fixe la dévolution successorale : ordre des héritiers, parts légales (fardh), héritiers universels (ta'sib), legs ;
- le Code des droits réels (loi n° 39-08), qui régit l'indivision, le droit de chaque indivisaire de provoquer le partage et les modalités du partage en nature ou par licitation ;
- le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié par la loi n° 14-07, pour l'inscription de la mutation par décès et, ensuite, de l'acte de partage sur le titre foncier à l'ANCFCC.
La première étape, avant toute expertise, est l'établissement de l'acte d'hérédité (إراثة) par les adouls, homologué par le juge chargé du notariat, qui désigne les héritiers et leurs parts. Pour un bien immatriculé, cet acte permet l'inscription de la mutation par décès à la Conservation Foncière : le titre mentionne alors les héritiers en indivision. Un partage ne peut être inscrit que sur un bien dont les héritiers sont eux-mêmes inscrits.
2. Pourquoi une expertise immobilière est-elle indispensable ?
Dans une succession, la valeur des biens commande tout : la formation des lots, le montant de la soulte due par l'héritier qui reçoit plus que sa part, le prix auquel un cohéritier rachète les autres, ou la mise à prix en cas de vente. Or les sources habituelles sont trompeuses :
- les annonces affichent des prix demandés, pas des prix conclus ;
- le référentiel des prix de la DGI est une base fiscale minimale, non une valeur de marché ;
- l'avis d'un agent immobilier est souvent orienté par la perspective d'un mandat ;
- la valeur déclarée dans l'acte d'hérédité ou dans une ancienne expertise bancaire peut avoir plusieurs années.
Un rapport d'expertise établi selon les normes RICS (Red Book) et IVS par un expert indépendant fournit une valeur vénale motivée, datée, documentée par des transactions comparables et opposable à tous. Il désamorce la plupart des conflits, parce qu'il remplace des opinions par une démonstration. Notre guide comment estimer la valeur d'un bien immobilier au Maroc détaille les méthodes employées.
3. Le partage amiable : l'expertise comme base de négociation
Mandat conjoint
Idéalement, l'expert est désigné d'un commun accord par tous les héritiers, ce qui garantit l'acceptation du résultat. La lettre de mission précise les biens, la date de valeur, la finalité (partage) et la répartition des honoraires.
Analyse des titres et visite
L'expert consulte le certificat de propriété de chaque titre foncier (charges, hypothèques, servitudes), le plan cadastral, les documents d'urbanisme, puis visite les biens : état, surfaces, distribution, travaux à prévoir, occupation (bien libre ou loué).
Évaluation
Méthode par comparaison à partir de transactions récentes du secteur, recoupée par la capitalisation des loyers pour les biens de rapport ou par la méthode du bilan promoteur pour les terrains à bâtir. Chaque bien reçoit une valeur vénale, et l'expert signale les éléments qui pèsent sur la valeur : indivision, occupation, irrégularités d'urbanisme, absence de titre.
Proposition de lots et calcul des soultes
Sur demande, l'expert compose des lots d'égale valeur ou chiffre la soulte que doit verser l'héritier attributaire d'un bien. Lorsque le partage porte sur un terrain, il vérifie la divisibilité et prépare, avec le pôle topographique, le projet de morcellement.
Acte de partage et inscription
L'acte de partage est dressé par notaire ou par adouls, enregistré auprès de la DGI, puis inscrit sur le titre foncier à l'ANCFCC. Chaque héritier devient propriétaire exclusif de son lot ou perçoit sa part du prix.
Comptez généralement deux à trois semaines entre la visite et la remise du rapport pour une succession comprenant quelques biens à Rabat, Salé ou Témara.
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Demander un devis4. Le partage judiciaire : l'expertise ordonnée par le tribunal
Lorsque les héritiers ne parviennent pas à s'accorder — sur le principe du partage, sur la valeur ou sur l'attribution des lots — tout indivisaire peut saisir le tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble d'une action en partage. Le tribunal désigne presque toujours un expert judiciaire inscrit au tableau de la Cour d'appel, avec une mission type : décrire les biens, en déterminer la valeur vénale, dire s'ils sont partageables en nature et, dans l'affirmative, proposer des lots ; à défaut, fixer la mise à prix en vue de la licitation.
L'expert convoque alors toutes les parties (ou leurs avocats) par lettre recommandée, procède à la visite contradictoire, recueille les observations et les pièces, puis dépose son rapport au greffe. Les parties disposent d'un délai pour formuler leurs dires ; le tribunal statue ensuite en homologuant le partage proposé ou en ordonnant la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères publiques du bien, dont le prix est réparti entre les héritiers. Notre page expertise judiciaire immobilière à Rabat décrit en détail le déroulement de ces missions.
Deux points méritent attention. D'une part, un héritier peut demander à être attributaire préférentiel du bien ou enchérir lui-même lors de la licitation. D'autre part, un rapport d'expertise amiable solide, réalisé en amont par un expert reconnu, est souvent repris par l'expert judiciaire ou permet d'aboutir à une transaction avant jugement, ce qui épargne des mois de procédure.
5. Partage en nature ou vente : ce que l'expert vérifie
| Situation | Solution habituelle | Rôle de l'expert |
|---|---|---|
| Terrain divisible (urbanisme et loi 25-90 respectés) | Partage en nature par morcellement, lots attribués à chaque héritier | Valeur de chaque lot, égalité des parts, soultes ; plan de division par l'IGT |
| Immeuble comportant plusieurs appartements | Mise en copropriété (loi 18-00) et attribution des lots | Valeur de chaque lot et des parties communes, tableau des soultes |
| Appartement ou villa unique | Attribution à un héritier moyennant soulte, ou vente amiable | Valeur vénale servant de base au rachat ou au prix de vente |
| Désaccord persistant, bien indivisible | Licitation ordonnée par le tribunal | Valeur vénale et mise à prix |
6. Les aspects fiscaux à anticiper
Le partage de biens immobiliers entre cohéritiers est soumis aux droits d'enregistrement au taux proportionnel prévu pour les partages par le Code général des impôts (article 133), appliqué à l'actif net partagé ; la soulte versée à un cohéritier est, elle, taxée comme une mutation à titre onéreux. En cas de vente du bien hérité, l'impôt sur le profit foncier se calcule à partir de la valeur du bien au jour du décès, telle qu'elle ressort de l'acte d'hérédité ou de l'inventaire : une valeur sous-estimée à cette date augmente l'impôt à la revente. C'est une raison supplémentaire de faire évaluer les biens dès l'ouverture de la succession. Les taux et modalités évoluent : vérifiez-les avec votre notaire ou votre conseil fiscal.
7. Les erreurs à éviter
- Laisser l'indivision s'installer pendant des années : les héritiers se multiplient au fil des décès, les biens se dégradent et le partage devient inextricable.
- Se fier à une estimation d'agence ou au prix d'une annonce voisine pour fixer une soulte : la partie désavantagée pourra contester le partage.
- Oublier les biens non titrés (melk) : sans immatriculation, le partage reste fragile ; notre guide titre foncier : démarches, délais et coût explique comment régulariser.
- Diviser un terrain sans autorisation de morcellement : l'acte ne pourra pas être inscrit à la Conservation Foncière.
- Négliger l'occupation du bien : un logement occupé par un héritier ou par un locataire ne vaut pas le prix d'un bien libre, et l'expert doit en tenir compte.
Notre accompagnement
TGM Sarl réunit sous un même toit l'expertise immobilière MRICS, l'expertise judiciaire et l'ingénierie topographique ONIGT. Nous évaluons l'ensemble des biens d'une succession — appartements, villas, terrains, locaux, immeubles de rapport — dans tout le Maroc, proposons une composition de lots et le calcul des soultes, et, lorsque le partage passe par la division d'un terrain ou la mise en copropriété d'un immeuble, nous établissons les plans et suivons le dossier jusqu'à la création des nouveaux titres. Nos rapports sont conçus pour être acceptés par tous les héritiers, les notaires et, le cas échéant, le tribunal.
Questions fréquentes
Qui paie l'expertise immobilière dans une succession ?
À l'amiable, les honoraires sont librement répartis entre les héritiers, le plus souvent au prorata des parts successorales. Devant le tribunal, le juge fixe une provision à consigner par la partie demanderesse ; les frais d'expertise sont ensuite intégrés aux dépens et, en général, supportés par l'ensemble des cohéritiers proportionnellement à leurs droits.
Combien coûte une expertise immobilière pour un partage ?
Pour un bien résidentiel courant à Rabat ou Salé, comptez le plus souvent entre 3 000 et 8 000 MAD HT par bien pour un rapport d'expertise motivé ; le montant dépend de la nature du bien (appartement, villa, terrain, immeuble de rapport), de sa complexité et du nombre de lots à évaluer. En expertise judiciaire, les honoraires sont taxés par le juge sur la base d'un état de frais.
Peut-on partager un terrain en nature entre héritiers ?
Oui, si le terrain est divisible au regard des règles d'urbanisme et de la loi 25-90 : il faut une autorisation de morcellement de la commune, un plan de division établi par un ingénieur géomètre-topographe et la création de nouveaux titres fonciers à l'ANCFCC. L'expert évalue alors chaque lot pour vérifier l'égalité des parts et calculer les éventuelles soultes.
Que se passe-t-il si un héritier refuse de vendre ?
Nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Si le bien n'est pas partageable en nature et qu'un héritier refuse la vente amiable, tout cohéritier peut saisir le tribunal de première instance pour demander le partage ; après expertise, le tribunal ordonne la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères publiques, et le prix est réparti entre les héritiers selon leurs parts.